نمونه گواهی عدم افراز | فرم جدید و راهنمای جامع (1403)
نمونه گواهی عدم افراز
گواهی عدم افراز سندی حیاتی است که اداره ثبت اسناد و املاک کشور صادر می کند و نشان می دهد یک ملک مشاع، به دلیل موانع قانونی یا فنی، قابلیت تقسیم بین مالکان شریک خود را ندارد. این سند برای مالکان، خریداران و سرمایه گذاران ملک، نقش یک راهنمای روشن کننده را ایفا می کند تا از پیچیدگی های آتی در معاملات و دعاوی حقوقی پیشگیری شود.
در دنیای امروز که املاک و مستغلات نقش پررنگی در زندگی افراد ایفا می کنند، درک دقیق مفاهیم حقوقی مرتبط با مالکیت از اهمیت بالایی برخوردار است. یکی از این مفاهیم که اغلب با ابهاماتی همراه است، موضوع املاک مشاع و نحوه تعیین تکلیف آن هاست. وقتی چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند، این ملک به حالت «اشاعه» در می آید. گاهی اوقات شرکا تصمیم به جدایی سهم خود می گیرند، اما همیشه این امر به سادگی میسر نیست.
در این میان، سندی به نام «گواهی عدم افراز» مطرح می شود که مسیر پیش روی مالکان املاک مشاع را تا حد زیادی روشن می کند. این گواهی به معنای آن است که ملک مورد نظر به لحاظ قانونی یا فنی، شرایط لازم برای تقسیم و جدا کردن سهم هر شریک را ندارد. درک جزئیات این گواهی، مراحل دریافت آن، و مشاهده یک نمونه عملی، می تواند گامی بزرگ در جهت مدیریت آگاهانه املاک مشاع باشد. این مقاله، برای همراهی شما در این مسیر تدوین شده است تا با آگاهی کامل، تصمیمات بهتری برای آینده ملک خود بگیرید.
درک مفاهیم کلیدی – از افراز تا عدم افراز
قبل از آنکه به سراغ جزئیات دریافت گواهی عدم افراز برویم، لازم است درک روشنی از مفاهیم پایه ای مانند افراز و تفکیک داشته باشیم. این اصطلاحات حقوقی، هرچند به ظاهر مشابه، اما هر یک کارکردی مجزا و مبانی قانونی خاص خود را دارند که دانستن تفاوت هایشان برای هر مالک یا علاقه مند به حوزه ملک ضروری است.
افراز چیست و چه زمانی انجام می شود؟
افراز در لغت به معنای جدا کردن و تمایز بخشیدن است، و در اصطلاح حقوقی به معنای جدا کردن و تعیین سهم هر یک از شرکا از یک ملک مشاع است. هدف اصلی افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و مالکیت مشترک و اعطای مالکیت مستقل به هر شریک بر بخشی معین و مشخص از ملک است. تصور کنید سه نفر هر یک به میزان یک سوم، مالک یک قطعه زمین هستند. افراز یعنی اینکه این زمین به سه قطعه مجزا و متناسب با سهم هر شریک تقسیم شود و هر یک سند مالکیت مستقل برای سهم خود دریافت کنند.
افراز زمانی انجام می شود که مالکان مشاع خواهان خروج از حالت شراکت باشند. مرجع رسیدگی به درخواست افراز می تواند اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه باشد. اگر عملیات ثبتی ملک به اتمام رسیده باشد (یعنی سند تک برگ برای کل ملک صادر شده باشد) و در خصوص وجود اشاعه اختلاف نظری نباشد، درخواست افراز ابتدا به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه می شود. اما در صورتی که یکی از شرکا محجور باشد (مانند صغیر یا مجنون) یا در مالکیت مشاعی اختلاف وجود داشته باشد، دادگاه صالح به رسیدگی خواهد بود.
تفکیک چیست و تفاوت آن با افراز؟
تفکیک به معنای تقسیم یک قطعه زمین یا یک واحد آپارتمانی بزرگ به قطعات کوچکتر است. تفکیک بیشتر یک اقدام فنی و ثبتی است که بدون توجه به مالکیت مشاعی و تنها به منظور تقسیم یک ملک به چند ملک کوچکتر صورت می گیرد. به عنوان مثال، یک قطعه زمین بزرگ را می توان به چند قطعه کوچک تر تفکیک کرد تا هر یک به طور مستقل مورد معامله قرار گیرند یا برای ساخت و ساز مورد استفاده قرار گیرند. حتی یک ملک با مالک واحد نیز می تواند تفکیک شود.
تفاوت های اساسی افراز و تفکیک:
- هدف: هدف افراز، پایان دادن به حالت اشاعه و جداسازی سهم شرکا است، در حالی که هدف تفکیک، تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر برای سهولت در معاملات یا کاربری های دیگر است.
- مرجع: تفکیک معمولاً در اداره ثبت اسناد و املاک و با درخواست یک یا همه مالکین انجام می شود و نیازی به رضایت تمام شرکا ندارد، مگر اینکه ملک در رهن یا بازداشت باشد. افراز نیز در اداره ثبت یا دادگاه انجام می شود و نیازمند رضایت شرکا یا حکم قانونی است.
- تأثیر بر مالکیت: افراز، مالکیت مشاع را به مالکیت مفروز (جدا شده) تبدیل می کند. تفکیک، وضعیت مالکیت را تغییر نمی دهد؛ اگر ملک مشاع باشد، پس از تفکیک، هر قطعه کوچکتر نیز همچنان مشاع خواهد بود.
- ملاک تقسیم: در افراز، سهم هر شریک از کل ملک مدنظر است، اما در تفکیک، صرفاً تقسیم به قطعات جدید با توجه به ضوابط شهرسازی اهمیت دارد.
گواهی عدم افراز: تعریف، مبانی قانونی و ضرورت آن
پس از آشنایی با افراز و تفکیک، نوبت به مفهوم اصلی می رسد: گواهی عدم افراز. این سند، گواهی است که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر می شود و به صراحت اعلام می کند که یک ملک مشاع، به دلایل قانونی، فنی یا شهری، قابلیت افراز (تقسیم) را ندارد. به عبارت دیگر، اداره ثبت پس از بررسی، به این نتیجه می رسد که تقسیم این ملک به قطعات مستقل، به دلیل ویژگی های خاص آن، ممکن نیست.
مبانی قانونی صدور گواهی عدم افراز، به طور عمده ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه های اجرایی آن است. این قانون شرایطی را تعیین می کند که بر اساس آن یک ملک می تواند غیرقابل افراز اعلام شود. دلایل اصلی صدور گواهی عدم افراز اغلب به شرح زیر هستند:
- مساحت کم: اگر پس از تقسیم، سهم هر شریک از ملک به حدی کوچک شود که امکان بهره برداری مفید و مستقل از آن وجود نداشته باشد، یا از حداقل نصاب تفکیکی شهرداری کمتر شود.
- عدم امکان رعایت ضوابط شهرسازی: اگر تقسیم ملک به گونه ای باشد که موجب عدم رعایت ضوابط طرح های جامع و تفصیلی شهری، مانند عدم دسترسی به معابر عمومی یا ایجاد قطعات با اشکال نامتعارف شود.
- تغییر کاربری: اگر تقسیم ملک منجر به تغییر کاربری غیرمجاز یا غیرمنطقی شود.
- طرح های دولتی: قرار گرفتن بخشی از ملک در طرح های عمومی یا عمرانی دولتی.
- موانع فنی: وجود موانع فنی یا جغرافیایی که تقسیم ملک را غیرعملی سازد.
گواهی عدم افراز، سندی حیاتی در دنیای املاک و مستغلات است که به مالکین املاک مشاع کمک می کند تا تکلیف ملک خود را روشن سازند و از پیچیدگی های آتی در معاملات و دعاوی حقوقی پیشگیری کنند.
این گواهی اهمیت بسیار زیادی دارد، زیرا اگر یک ملک غیرقابل افراز باشد، راهکار قانونی برای مالکین آن، درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است. بدون این گواهی، امکان درخواست دستور فروش وجود ندارد و مالکین در یک وضعیت نامعلوم باقی می مانند. همچنین، برای انجام برخی معاملات خاص یا حتی تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در یک ملک مشاع، اطلاع از افرازپذیری یا عدم افرازپذیری آن بسیار تعیین کننده است.
شرایط و مدارک لازم برای درخواست گواهی عدم افراز
دریافت گواهی عدم افراز، مانند هر فرآیند اداری و حقوقی دیگر، مستلزم رعایت شرایط خاص و ارائه مدارک مشخصی است. آشنایی با این الزامات، گامی ضروری برای جلوگیری از اتلاف وقت و انرژی و اطمینان از طی شدن صحیح مراحل کار است. در این بخش، به بررسی دقیق این شرایط و فهرست کامل مدارک مورد نیاز می پردازیم.
شرایط اصلی برای درخواست
برای اینکه اداره ثبت بتواند درخواست گواهی عدم افراز را بررسی و در صورت لزوم آن را صادر کند، ملک مورد نظر باید دارای شرایط خاصی باشد:
- وجود حالت اشاعه در ملک: بدیهی است که این گواهی تنها برای املاکی صادر می شود که دارای مالکین متعدد و به صورت مشاع هستند. اگر ملکی فقط یک مالک داشته باشد، مفهوم افراز یا عدم افراز در مورد آن صدق نمی کند.
- غیرقابل افراز بودن ملک: این اصلی ترین شرط است. ملک باید به دلایل فنی، قانونی یا شهری، قابلیت تقسیم به سهم های مستقل را نداشته باشد. دلایل غیرقابل افراز بودن می تواند شامل موارد زیر باشد:
- مساحت کم: اگر مساحت ملک به حدی باشد که با تقسیم آن، هیچ یک از قطعات به حداقل نصاب تفکیکی مصوب شهرداری یا عرف منطقه نرسد، ملک غیرقابل افراز تلقی می شود.
- نوع کاربری: گاهی کاربری ملک (مثلاً یک واحد تجاری یا صنعتی کوچک) به گونه ای است که تقسیم آن عملاً امکان بهره برداری مستقل و مفید را از بین می برد.
- طرح های شهری: قرار گرفتن ملک یا بخشی از آن در طرح های عمومی و عمرانی (مانند تعریض خیابان، فضای سبز) می تواند مانع از افراز شود.
- عدم دسترسی مناسب: اگر پس از افراز، یکی از قطعات به گذر عمومی دسترسی نداشته باشد یا دسترسی آن بسیار محدود شود، ملک غیرقابل افراز اعلام می شود.
- عدم صدور حکم قطعی افراز از سوی مراجع قضایی: اگر قبلاً برای افراز این ملک، از سوی دادگاه حکم قطعی صادر شده باشد، اداره ثبت دیگر صلاحیت رسیدگی نخواهد داشت و باید مطابق حکم دادگاه عمل شود.
فهرست کامل و دقیق مدارک مورد نیاز
جمع آوری دقیق و کامل مدارک، فرآیند درخواست گواهی عدم افراز را تسریع می بخشد. توصیه می شود قبل از مراجعه، از لیست مدارک به روز اداره ثبت مربوطه نیز اطمینان حاصل کنید، اما به طور کلی مدارک زیر الزامی هستند:
- درخواست کتبی یا تکمیل فرم: متقاضی باید یک درخواست کتبی تنظیم کند یا فرم های مخصوصی را که اداره ثبت ارائه می دهد، به دقت تکمیل نماید. در این درخواست باید مشخصات کامل ملک، مالکین و دلیل درخواست گواهی عدم افراز به روشنی ذکر شود.
- اصل و فتوکپی سند مالکیت مشاع: سند یا اسناد مالکیت مشاعی که نشان دهنده مالکیت مشترک متقاضی و سایر شرکا بر ملک است، از مدارک اصلی و حیاتی محسوب می شود.
- اصل و فتوکپی کارت ملی و شناسنامه متقاضی: برای احراز هویت درخواست کننده، ارائه مدارک شناسایی الزامی است.
- وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل) و مدارک وکیل: اگر فرآیند توسط وکیل پیگیری می شود، ارائه وکالت نامه رسمی و معتبر همراه با مدارک شناسایی وکیل ضروری است.
- نقشه ثبتی ملک (در صورت وجود و لزوم): نقشه های ثبتی یا نقشه های کاداستر می توانند اطلاعات مهمی در خصوص ابعاد و موقعیت ملک ارائه دهند. در برخی موارد، اداره ثبت خود اقدام به تهیه نقشه می کند.
- گواهی پایان کار یا عدم خلاف (برای املاک دارای بنا): برای املاکی که دارای ساختمان هستند، وضعیت ساخت و ساز از نظر شهرداری و پایان کار یا عدم خلاف آن باید مشخص باشد.
- برگه های عوارض نوسازی و مالیات: برای برخی املاک، گواهی پرداخت عوارض و مالیات های مربوطه نیز ممکن است درخواست شود.
تأکید می شود که لیست مدارک ممکن است بسته به نوع ملک، موقعیت جغرافیایی و بخشنامه های داخلی اداره ثبت کمی متفاوت باشد. بنابراین، مشورت با کارشناسان اداره ثبت قبل از مراجعه، اقدامی هوشمندانه خواهد بود.
مراحل گام به گام دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت
دریافت گواهی عدم افراز، مسیری اداری و حقوقی است که با پیمودن دقیق گام های آن، می توان به نتیجه مطلوب دست یافت. این فرآیند، از جمع آوری مدارک اولیه تا صدور نهایی گواهی، نیازمند دقت و آگاهی است. در ادامه، این مسیر را گام به گام با هم مرور می کنیم.
گام اول: تهیه درخواست و جمع آوری مدارک
نقطه آغازین، تنظیم یک درخواست کتبی برای اداره ثبت است که در آن، خواستار بررسی وضعیت افراز ملک مشاع خود و در صورت لزوم، صدور گواهی عدم افراز هستید. در این درخواست باید به روشنی مشخصات کامل ملک (پلاک ثبتی، اصلی، فرعی، بخش و…) و مشخصات مالکین مشاع (نام، نام خانوادگی، کدملی، میزان سهم) درج شود. پس از آن، نوبت به جمع آوری تمامی مدارکی می رسد که در بخش قبلی به آن ها اشاره شد. دقت کنید که تمام مدارک باید کامل و صحیح باشند و در صورت نیاز، کپی برابر اصل شوند.
گام دوم: مراجعه به اداره ثبت و تقدیم درخواست
با در دست داشتن درخواست کتبی و تمامی مدارک لازم، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنید. درخواست شما در دفتر اندیکاتور ثبت می شود و برای آن شماره پرونده تشکیل می گردد. این مرحله اهمیت زیادی دارد، زیرا پرونده شما رسماً وارد چرخه اداری می شود و قابلیت پیگیری پیدا می کند. اطمینان حاصل کنید که رسید ثبت درخواست را دریافت کرده اید.
گام سوم: بررسی پرونده توسط کارشناس ثبت و بازدید محلی
پس از ثبت درخواست، پرونده به یک کارشناس خبره در اداره ثبت ارجاع داده می شود. این کارشناس وظیفه دارد مدارک ارائه شده را بررسی کرده و در صورت نیاز، با بازدید محلی از ملک، وضعیت واقعی آن را از نظر قابلیت افراز یا عدم افراز مورد ارزیابی قرار دهد. نظر کارشناس ثبت در این مرحله بسیار حیاتی است، زیرا او بر اساس معیارهای فنی، حقوقی و شهرسازی (مانند ضوابط شهرداری، طرح های تفصیلی و جامع شهری، حد نصاب تفکیکی و…)، عدم امکان تقسیم ملک را تأیید یا رد می کند.
بازدید محلی به کارشناس کمک می کند تا چالش هایی مانند عدم دسترسی به گذر عمومی، ابعاد نامناسب پس از تقسیم، یا قرار گرفتن ملک در طرح های توسعه شهری را به طور ملموس بررسی کند. این مرحله ممکن است زمان بر باشد، اما برای اطمینان از صحت تصمیم گیری ضروری است.
گام چهارم: صدور گواهی عدم افراز یا ابلاغ رد درخواست
پس از اتمام بررسی های کارشناسی و اداری، اداره ثبت نتیجه نهایی را اعلام می کند. اگر ملک واقعاً غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهی عدم افراز صادر می شود. این گواهی به شما ابلاغ خواهد شد و از آن زمان می توانید برای اقدامات بعدی مانند درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه مراجعه کنید.
در صورتی که درخواست شما رد شود (یعنی اداره ثبت ملک را قابل افراز تشخیص دهد)، دلایل رد درخواست به شما ابلاغ می شود. در این حالت، شما می توانید نسبت به این تصمیم اعتراض کنید که در بخش های بعدی به نحوه اعتراض به گواهی عدم افراز اشاره خواهد شد.
مدت زمان معمول و هزینه های دریافت گواهی عدم افراز
مدت زمان مورد نیاز برای صدور گواهی عدم افراز می تواند متغیر باشد و به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله: حجم کاری اداره ثبت، پیچیدگی پرونده، نیاز به بازدیدهای کارشناسی متعدد و همکاری سایر شرکا. معمولاً این فرآیند ممکن است از چند هفته تا چند ماه به طول بینجامد. عوامل مؤثر دیگر، تکمیل بودن مدارک و عدم وجود نقص در آن هاست که می تواند به تسریع فرآیند کمک کند.
هزینه های دریافت گواهی عدم افراز نیز شامل موارد زیر می شود:
- هزینه های دولتی: شامل تعرفه های قانونی اداره ثبت برای ثبت درخواست و صدور گواهی.
- هزینه کارشناسی: در برخی موارد ممکن است نیاز به پرداخت هزینه های کارشناسی رسمی باشد.
- هزینه های متفرقه: مانند هزینه تهیه کپی مدارک، تمبر، یا در صورت نیاز، حق الوکاله وکیل.
این هزینه ها مطابق با قوانین و مقررات جاری تعیین می شوند و بهتر است قبل از اقدام، از میزان دقیق آن ها در اداره ثبت مربوطه مطلع شوید.
نمونه گواهی عدم افراز: تحلیل جزئیات و بخش های کلیدی
دیدن یک نمونه واقعی از گواهی عدم افراز، می تواند کمک شایانی به درک بهتر این سند حقوقی کند. این بخش، نقطه تمایز و ارزش افزوده این مقاله است که به شما امکان می دهد با جزئیات این گواهی آشنا شوید و برای مواجهه با آن آمادگی لازم را کسب کنید. اگرچه امکان ارائه یک سند تصویری وجود ندارد، اما می توانیم یک شماتیک متنی دقیق از آن را با هم بررسی کنیم.
اهمیت مشاهده نمونه
دیدن یک نمونه از این سند حیاتی است زیرا:
- کاهش سردرگمی: بسیاری از افراد با اصطلاحات و فرمت اسناد حقوقی آشنایی ندارند. مشاهده نمونه، ابهامات را برطرف می کند.
- درک بهتر: می توانید هر بخش را با اطلاعات خود مقایسه کنید و بفهمید چه اطلاعاتی در کجا قرار می گیرد.
- آمادگی: با آگاهی از محتویات گواهی، در زمان دریافت، متوجه خواهید شد که آیا همه جزئیات به درستی درج شده اند یا خیر.
شماتیک متنی یک گواهی عدم افراز
تصور کنید یک برگه رسمی با سربرگ اداره ثبت در مقابل شماست. این سند حاوی اطلاعات زیر خواهد بود:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
جمهوری اسلامی ایران
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اداره کل ثبت اسناد و املاک استان [نام استان]
اداره ثبت اسناد و املاک حوزه [نام حوزه ثبتی]
شماره: [شماره نامه صادره]
تاریخ: [تاریخ صدور گواهی]
پیوست: ندارد
گواهی عدم افراز
احتراماً، در خصوص درخواست افراز ملک به شماره پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی]
واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی [نام بخش ثبتی]، به آدرس تقریبی [آدرس دقیق یا تقریبی ملک]،
موضوع سند مالکیت [شماره دفتر و صفحه یا شماره سریال سند تک برگ] مورخ [تاریخ صدور سند].
با توجه به بررسی های به عمل آمده توسط کارشناس/نقشه بردار این اداره و انطباق وضعیت ملک با
ضوابط و مقررات جاری شهرسازی (مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح های جامع
و تفصیلی شهرداری [نام شهرداری منطقه]) و همچنین قوانین و آیین نامه های مربوط به افراز املاک مشاع،
این ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شده است.
علت عدم افراز:
[در این قسمت، علت دقیق و قانونی عدم افراز به صورت شفاف ذکر می شود. مثال ها:]
- «عدم امکان رعایت حداقل نصاب تفکیکی مصوب شهرداری به میزان [عدد] مترمربع، با توجه به مساحت
کل ملک و تعداد شرکا.»
- «قرار گرفتن قسمتی از ملک در طرح توسعه معابر عمومی (تعریض خیابان) بر اساس نقشه های تفصیلی
شهرداری.»
- «عدم امکان ایجاد دسترسی مستقل و قانونی برای هر یک از قطعات احتمالی به گذر عمومی.»
- «مغایرت با کاربری مصوب اراضی در طرح جامع شهری.»
- «به دلیل ابعاد و شکل نامناسب قطعات حاصله پس از تقسیم، امکان بهره برداری مفید و مستقل از آن ها
میسّر نمی باشد.»
مشخصات مالکین مشاع:
۱. نام: [نام مالک اول] نام خانوادگی: [نام خانوادگی] کدملی: [کدملی] میزان سهم: [میزان سهم، مثال: سه دانگ مشاع از شش دانگ]
۲. نام: [نام مالک دوم] نام خانوادگی: [نام خانوادگی] کدملی: [کدملی] میزان سهم: [میزان سهم، مثال: سه دانگ مشاع از شش دانگ]
۳. ... (در صورت وجود سایر شرکا)
استنادات قانونی:
این تصمیم بر اساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۰۸/۲۴ و آیین نامه اجرایی
قانون مذکور و سایر مقررات مرتبط اتخاذ گردیده است.
شایان ذکر است، این گواهی به منزله عدم امکان تقسیم قضایی ملک نمی باشد و مالکین می توانند
در صورت تمایل، جهت درخواست دستور فروش ملک مشاع به مراجع قضایی صالح مراجعه نمایند.
مهر و امضای رئیس/مسئول اداره ثبت اسناد و املاک حوزه [نام حوزه ثبتی]
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
توضیح کامل هر بخش
- سربرگ و مشخصات اداره صادرکننده: در بالای سند، نام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اداره کل استان و اداره ثبت حوزه مربوطه درج می شود. شماره، تاریخ صدور گواهی و مشخصات پیوست (که معمولاً ندارد است) نیز در این قسمت قرار می گیرد.
- عنوان گواهی: با حروف درشت گواهی عدم افراز در مرکز صفحه خودنمایی می کند.
- مشخصات ملک: شامل شماره پلاک ثبتی (فرعی و اصلی)، شماره بخش ثبتی، نام بخش، آدرس تقریبی ملک و مشخصات سند مالکیت (شماره دفتر، صفحه یا سریال سند تک برگ) است. این اطلاعات شناسنامه ملک را تشکیل می دهند.
- متن اصلی و نتیجه: در این بخش، به درخواست افراز اشاره شده و نتیجه بررسی ها به صراحت بیان می شود که این ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شده است.
- علت عدم افراز: این مهمترین بخش گواهی است. در اینجا دلیل یا دلایل دقیق قانونی، فنی یا شهری که مانع از افراز ملک شده اند، به تفصیل شرح داده می شوند. این دلایل معمولاً به ضوابط شهرداری، طرح های عمرانی، مساحت یا دسترسی مربوط می شوند.
- مشخصات مالکین مشاع: نام، نام خانوادگی، کد ملی و میزان سهم هر یک از مالکان مشاع در این قسمت ذکر می شود.
- استنادات قانونی: ماده قانونی که مبنای صدور این گواهی بوده (عمدتاً ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع)، در این بخش درج می گردد.
- توضیحات تکمیلی: معمولاً اشاره می شود که این گواهی به معنای عدم امکان تقسیم قضایی نیست و مالکان می توانند برای دستور فروش به دادگاه مراجعه کنند.
- مهر و امضای رئیس ثبت: در نهایت، گواهی با مهر و امضای رئیس یا مسئول اداره ثبت اسناد و املاک حوزه مربوطه رسمیت می یابد.
شماتیک متنی فرم درخواست گواهی عدم افراز
فرم درخواست نیز معمولاً یک برگه ساده است که توسط متقاضی تکمیل می شود:
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
جمهوری اسلامی ایران
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
اداره ثبت اسناد و املاک حوزه [نام حوزه ثبتی]
درخواست گواهی عدم افراز
تاریخ: ..........................
شماره ثبت: ......................
الف) مشخصات متقاضی/متقاضیان:
۱. نام و نام خانوادگی: ....................................... نام پدر: .............................
شماره شناسنامه: ....................................... کد ملی: .............................
آدرس کامل: .....................................................................................
شماره تماس: ...........................................
۲. (در صورت تعدد متقاضیان، اطلاعات بالا برای هر یک تکرار می شود)
ب) مشخصات ملک مورد تقاضا:
۱. نوع ملک (زمین، آپارتمان، تجاری و...): .....................
۲. پلاک ثبتی اصلی: .......................................... پلاک ثبتی فرعی: ..........................
۳. بخش ثبتی: .............................................. حوزه ثبتی: .............................
۴. مساحت تقریبی ملک: ...................................... مترمربع
۵. آدرس دقیق یا تقریبی ملک: ...........................................................................
۶. مشخصات سند مالکیت (شماره دفتر، صفحه/سریال): ...................................................
۷. نام و مشخصات سایر شرکا (در صورت اطلاع):
نام: .................... کدملی: .................... سهم: ....................
نام: .................... کدملی: .................... سهم: ....................
ج) شرح درخواست:
احتراماً، اینجانب/اینجانبان، مالک/مالکین مشاع [میزان سهم، مثال: سه دانگ] از شش دانگ ملک فوق الذکر،
بدینوسیله تقاضای بررسی و صدور گواهی عدم افراز برای ملک مذکور را از آن اداره محترم دارم/داریم.
د) مدارک پیوستی:
۱. فتوکپی سند مالکیت (برابر اصل شده)
۲. فتوکپی کارت ملی و شناسنامه متقاضی/متقاضیان
۳. (در صورت لزوم) وکالت نامه و مدارک وکیل
۴. ... (سایر مدارک مورد نیاز)
امضا و اثر انگشت متقاضی/متقاضیان
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
پر کردن صحیح و بدون نقص این فرم ها و ارائه مدارک کامل، به شما کمک می کند تا فرآیند درخواست گواهی عدم افراز را با سرعت و سهولت بیشتری طی کنید.
چالش ها، آثار و گام های بعدی پس از دریافت گواهی
دریافت گواهی عدم افراز، پایان یک مسیر و آغاز مسیری دیگر است. این گواهی، نه تنها وضعیت قانونی ملک را روشن می کند، بلکه پیامدهای حقوقی مهمی دارد و می تواند به چالش های جدیدی منجر شود. در این بخش، به بررسی این چالش ها، آثار حقوقی گواهی و گام هایی که پس از آن می توان برداشت، می پردازیم.
چه می شود اگر یکی از شرکا همکاری نکند؟
یکی از چالش های رایج در املاک مشاع، عدم همکاری یکی از شرکا است. در فرآیند درخواست گواهی عدم افراز از اداره ثبت، حضور و رضایت تمام شرکا الزامی نیست. یک نفر از مالکین نیز می تواند درخواست افراز یا گواهی عدم افراز را تقدیم کند. اداره ثبت پس از دریافت درخواست، به سایر شرکا نیز اطلاع می دهد و نظر آن ها را جویا می شود. عدم همکاری یا عدم حضور سایر شرکا مانع از ادامه رسیدگی توسط اداره ثبت نخواهد شد، اما می تواند در مراحل بعدی (مانند دستور فروش) چالش هایی را ایجاد کند.
راهکارهای حقوقی برای این معضل معمولاً پس از صدور گواهی عدم افراز مطرح می شود. در صورت عدم همکاری در فروش، تنها راهکار، درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است که نیازی به رضایت همه شرکا ندارد.
آثار حقوقی گواهی عدم افراز
گواهی عدم افراز، دارای آثار حقوقی مهمی است:
- روشن شدن وضعیت ملک: این گواهی به طور رسمی تأیید می کند که ملک از نظر ثبتی و قانونی قابلیت تقسیم ندارد و از سردرگمی مالکین جلوگیری می کند.
- امکان درخواست دستور فروش: مهم ترین اثر این گواهی، باز کردن راه برای درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه است. مالکی که گواهی عدم افراز را در دست دارد، می تواند با مراجعه به دادگاه، تقاضای فروش ملک را نماید تا سهم هر یک از شرکا از مبلغ حاصل از فروش پرداخت شود.
- تأثیر بر انجام معاملات ملکی: گواهی عدم افراز ممکن است بر ارزش بازار ملک تأثیر بگذارد، زیرا خریداران از پیچیدگی های مرتبط با مالکین مشاع آگاه می شوند. با این حال، با وجود دستور فروش، امکان انتقال ملک به صورت کلی فراهم می شود.
- آیا ملک تا ابد غیرقابل افراز می ماند؟ خیر. شرایط و ضوابط شهرسازی ممکن است با گذشت زمان تغییر کند. به عنوان مثال، با تصویب طرح های جدید یا اصلاح ضوابط تفکیکی، ممکن است ملکی که قبلاً غیرقابل افراز بوده، اکنون قابلیت افراز پیدا کند. در این صورت، مالکین می توانند مجدداً درخواست افراز یا گواهی عدم افراز را مطرح کنند.
گواهی عدم افراز، سندی کلیدی است که با روشن کردن وضعیت حقوقی ملک، راه را برای درخواست دستور فروش از دادگاه و حل و فصل نهایی اختلافات بین مالکان مشاع هموار می سازد.
راه های اعتراض به گواهی عدم افراز
اگر اداره ثبت درخواست گواهی عدم افراز را رد کند یا یکی از مالکین به نتیجه گواهی عدم افراز (یا به دلیل عدم صدور آن) اعتراض داشته باشد، امکان اعتراض وجود دارد:
- چه کسی می تواند اعتراض کند؟ هر یک از شرکا که خود را متضرر از تصمیم اداره ثبت می دانند، می توانند اعتراض کنند.
- مرجع اعتراض: اعتراض ابتدا به رئیس ثبت همان اداره ارائه می شود. اگر رئیس ثبت با اعتراض موافقت نکرد، معترض می تواند به هیئت نظارت ثبت اسناد و املاک استان مراجعه کند. تصمیم هیئت نظارت در موارد خاص قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود.
- مهلت قانونی و نحوه تقدیم اعتراض: مهلت اعتراض به تصمیمات اداره ثبت معمولاً محدود است (به عنوان مثال، ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ). اعتراض باید به صورت کتبی و مستدل، همراه با مدارک لازم، به مرجع صالح تقدیم شود.
اقدامات پس از دریافت گواهی عدم افراز
پس از دریافت گواهی عدم افراز، چند گزینه پیش روی مالکین قرار دارد:
- درخواست دستور فروش ملک مشاع: این رایج ترین گام بعدی است. با در دست داشتن گواهی عدم افراز، هر یک از شرکا می تواند به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک مشاع را ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی، حکم به فروش ملک از طریق مزایده صادر می کند و مبلغ حاصل از فروش، پس از کسر هزینه ها، بین شرکا تقسیم می شود.
- یافتن راه حل های توافقی با شرکا: حتی پس از دریافت گواهی عدم افراز، مالکین می توانند با مذاکره و توافق، به راهکارهای دیگری مانند فروش سهم خود به یکی از شرکا یا واگذاری سهم به شخص ثالث (با رضایت دیگران) دست یابند.
- انتظار برای تغییر شرایط: در برخی موارد، مالکین ممکن است ترجیح دهند تا زمان تغییر ضوابط شهری یا افزایش ارزش ملک صبر کنند و سپس مجدداً برای افراز یا فروش اقدام نمایند.
درک جامع از گواهی عدم افراز، از تعریف و مبانی قانونی آن گرفته تا مراحل دریافت و پیامدهای حقوقی اش، برای هر مالکی که با املاک مشاع سروکار دارد، امری ضروری است. این سند، بیش از یک کاغذ اداری، نقشه راهی برای روشن شدن وضعیت مالکیت و حل و فصل اختلافات احتمالی است.
با آگاهی از تمامی مراحل، شرایط و مدارک لازم، و همچنین شناخت چالش ها و راه های اعتراض، می توانید با اطمینان بیشتری در مسیر تعیین تکلیف ملک خود گام بردارید. به یاد داشته باشید که پیچیدگی های حقوقی و اداری گاهی نیاز به نگاهی تخصصی دارد؛ بنابراین، در صورت بروز هرگونه ابهام یا نیاز به راهنمایی بیشتر، مشاوره با وکیل یا کارشناس حقوقی متخصص در امور ثبتی و ملکی می تواند راهگشای شما باشد. این دانش، قدرت شما در حفظ و مدیریت دارایی هایتان است.