نمونه دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک

تامین دلیل وضعیت موجود ملک ابزاری قانونی است که به اشخاص ذینفع امکان می دهد تا پیش از بروز تغییرات احتمالی یا از بین رفتن شواهد، وضعیت فیزیکی، حقوقی یا فنی یک ملک را به صورت رسمی و مستند ثبت کنند. این اقدام برای حفظ حقوق و استفاده از این شواهد در دعاوی آتی اهمیت حیاتی دارد.

تصور می شود ملکی در آستانه تغییرات احتمالی قرار گرفته است. شاید دیوارهای خانه همسایه در حال ترک برداشتن باشند، یا ملکی خریداری شده و به عیوب پنهانی برخورد شده است. در چنین مواقعی، زمان نقش مهمی ایفا می کند. تامین دلیل وضعیت موجود ملک، همانند ثبت یک تصویر دقیق از شرایط فعلی است؛ تصویری که در آینده می تواند به عنوان یک سند معتبر در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد. این فرآیند به مالکان و ذینفعان یاری می رساند تا با اطمینان خاطر بیشتری گام بردارند و از حقوق خود در برابر هرگونه ابهام یا تغییر آتی دفاع کنند. افراد با این روش می توانند از تضییع حقوق خود جلوگیری کرده و با مستندسازی دقیق وضعیت، خود را برای هرگونه اقدام حقوقی بعدی مجهز سازند. در این مسیر، آگاهی از ابعاد گوناگون این دادخواست، از تعریف و کاربرد آن گرفته تا مراحل تنظیم و ثبت، نقش کلیدی در موفقیت آمیز بودن فرآیند ایفا می کند.

تامین دلیل وضعیت موجود ملک چیست؟

دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک در نظام حقوقی ایران، راهکاری اساسی برای حفظ و مستندسازی شواهد مرتبط با یک ملک است. این مفهوم فراتر از یک درخواست ساده، به معنای «به امنیت رساندن دلیل» است. در حقیقت، هدف اصلی این اقدام، ثبت و صورت برداری دقیق و بی طرفانه از شرایط فیزیکی، حقوقی یا فنی ملک در یک لحظه خاص است، قبل از آنکه هرگونه تغییر، تخریب یا تحریفی در آن ایجاد شود که ممکن است دسترسی به آن شواهد را در آینده دشوار یا غیرممکن سازد.

ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی به صراحت به این موضوع پرداخته است:

در مواردی که اشخاص ذی نفع احتمال دهند که در آینده استفاده از دلایل و مدارک دعوای آنان از قبیل تحقیق محلی و کسب اطلاع از مطلعین و استعلام نظر کارشناسان یا دفاتر تجاری یا استفاده از قرائن و امارات موجود در محل و یا دلایلی که نزد طرف دعوا یا دیگری است، متعذر یا متعسر خواهد شد، می توانند از دادگاه درخواست تامین آن ها را بنمایند. مقصود از تامین در این موارد فقط ملاحظه و صورت برداری از این گونه دلایل است.

این ماده قانونی به خوبی ماهیت پیشگیرانه دادخواست تامین دلیل ساختمان را نشان می دهد. به این معنا که افراد در شرایطی که «احتمال» می دهند شواهدشان در معرض خطر است، می توانند برای حفظ آن اقدام کنند، حتی اگر دعوای اصلی هنوز مطرح نشده باشد. هدف، صرفاً ملاحظه و صورت برداری است، نه صدور حکم قضایی یا تعیین تکلیف نهایی درباره ماهیت اختلاف. این اقدام به معنای ثبت یک «تصویر حقوقی» از وضعیت موجود است که در زمان لازم، قابلیت استناد در دادگاه را خواهد داشت.

اهمیت عبارت «وضعیت موجود» در این دادخواست بسیار بالاست. فرض کنید مالکی نگران است که همسایه در حال گودبرداری است و ممکن است به ساختمان او آسیب وارد شود. در اینجا، دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک به او امکان می دهد تا وضعیت فعلی ساختمان خود و ساختمان همسایه را قبل از آغاز یا ادامه گودبرداری، توسط کارشناس رسمی دادگستری مستند کند. این گزارش کارشناسی، سند محکم و بی طرفانه ای خواهد بود که در صورت بروز هرگونه خسارت در آینده، به عنوان دلیل اصلی مورد استناد قرار می گیرد و به خواهان یاری می رساند تا ادعاهای خود را با سند معتبر اثبات کند.

تفاوت تامین دلیل با تامین خواسته

یکی از ابهامات رایج حقوقی، تفاوت میان «تامین دلیل» و «تامین خواسته» است که هر دو با هدف حفظ حقوق افراد در نظام قضایی به کار می روند، اما ماهیت و کاربرد متفاوتی دارند.

* تامین دلیل: همانطور که پیش تر توضیح داده شد، تامین دلیل به معنای مستندسازی و حفظ شواهدی است که در آینده ممکن است در یک دعوای حقوقی مورد نیاز باشند، اما بیم آن می رود که پیش از رسیدگی، از بین بروند یا دستخوش تغییر شوند. این اقدام صرفاً به منظور «ثبت و ضبط وضعیت» است و هیچ گونه حکم قطعی درباره ماهیت حق یا دعوا صادر نمی کند. در واقع، تامین دلیل یک اقدام «اثباتی» و «پیشگیرانه» است که بستر را برای طرح دعوای اصلی فراهم می کند. این ابزار به مالکان یاری می رساند تا دلایل خود را در امنیت قرار دهند.

* تامین خواسته: در مقابل، تامین خواسته با هدف «حفظ مال یا حق» مورد ادعا به کار می رود. زمانی که فردی دعوایی را در دادگاه مطرح می کند و بیم آن دارد که در طول مدت رسیدگی به دعوا، خوانده مال موضوع دعوا را از بین ببرد، انتقال دهد یا آن را مخفی کند و اجرای حکم احتمالی با مشکل مواجه شود، می تواند درخواست تامین خواسته دهد. با صدور قرار تامین خواسته، دادگاه دستور توقیف مال یا اخذ تضمین از خوانده را صادر می کند تا حق خواهان تا زمان صدور حکم قطعی محفوظ بماند. به عبارت دیگر، تامین خواسته یک اقدام «اجرایی» و «حمایتی» است که تضمین کننده قابلیت اجرای حکم آینده است.

به طور خلاصه، در تامین دلیل، هدف حفظ «مدرک» است؛ در حالی که در تامین خواسته، هدف حفظ «موضوع دعوا» (اعم از مال یا حق) است. یکی زمینه را برای اثبات دعوا فراهم می کند و دیگری اجرای دعوا را تضمین می نماید.

چه زمانی به دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک نیاز پیدا می کنیم؟

دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک یک ابزار حقوقی پیشگیرانه و حیاتی است که در موقعیت های مختلفی می تواند به مالکان و ذینفعان ملک کمک کند تا از حقوق خود دفاع کرده و از تضییع آن ها جلوگیری نمایند. در ادامه، به برخی از سناریوهای کاربردی و رایج که نیاز به این دادخواست را آشکار می سازند، پرداخته می شود:

۱. اختلافات و دعاوی ملکی

بسیاری از نیازها به تامین دلیل در بستر اختلافات ملکی شکل می گیرد. در این شرایط، مستندسازی دقیق وضعیت می تواند راهگشای حل بسیاری از مشکلات باشد:

* خسارت به ملک: یکی از شایع ترین موارد، زمانی است که ملک بر اثر عوامل خارجی دچار خسارت می شود. به عنوان مثال، اگر گودبرداری غیر اصولی توسط همسایه به ساختمان شما آسیب وارد کند، نشت آب از ملک مجاور، یا حتی وقوع آتش سوزی، دادخواست تامین دلیل امکان ثبت دقیق خسارات وارده را فراهم می کند. این گزارش کارشناسی، سند محکمی برای اثبات میزان خسارت و مطالبه آن در دادگاه خواهد بود.
* تخریب یا تغییر غیرقانونی: فرض کنید شخصی بدون اجازه اقدام به تخریب بخشی از ملک شما، یا ایجاد تغییراتی در آن می کند (مثلاً همسایه بخشی از دیوار مشترک را تغییر داده یا متصرفی بخشی از ملک را تخریب کرده است). با نمونه دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک، می توانید این تغییرات غیرقانونی را مستند کنید تا در آینده برای بازگرداندن وضعیت به حالت اولیه یا مطالبه خسارت از آن استفاده شود.
* تصرف عدوانی یا مزاحمت: در مواردی که ملک شما مورد تصرف عدوانی قرار گرفته یا مزاحمت هایی برای استفاده از آن ایجاد شده است، مستندسازی وضعیت تصرف یا مزاحمت پیش از طرح دعوای اصلی، می تواند به اثبات ادعای شما کمک کند. این کار می تواند شامل عکس برداری، فیلم برداری و تهیه گزارش کارشناسی باشد.
* عیوب و نقص در ملک خریداری شده (مبیع معیوب): زمانی که ملکی را خریداری می کنید و پس از معامله، عیوب پنهان یا آشکاری در آن کشف می شود (مثلاً نم زدگی، مشکلات سازه ای، یا ایرادات فنی)، تامین دلیل عیوب ساختمان این امکان را می دهد که این عیوب را به صورت رسمی ثبت کنید. این گزارش به شما قدرت می دهد تا برای فسخ معامله، دریافت ارش (کاهش قیمت) یا الزام فروشنده به رفع عیب اقدام کنید.
* تعدی و تفریط مستأجر: اگر ملکی را اجاره داده اید و نگران هستید که مستأجر در نگهداری از آن کوتاهی کرده یا آسیب هایی به ملک وارد آورده است، دادخواست تامین دلیل وضعیت ملک در زمان تخلیه یا حتی در طول مدت اجاره، می تواند مستندات لازم برای مطالبه خسارات وارده را فراهم آورد.

۲. قبل از معاملات ملکی

تامین دلیل تنها برای حل اختلافات گذشته نیست، بلکه می تواند ابزاری برای جلوگیری از اختلافات آینده نیز باشد:

* ثبت وضعیت سلامت ملک یا هرگونه عیب ظاهری قبل از خرید، برای جلوگیری از مشکلات آتی و ایجاد شفافیت در معامله.
* ثبت وضعیت ملک قبل از فروش، برای اثبات سلامت آن در صورت ادعای بعدی خریدار یا ارائه اطلاعات دقیق به خریدار.

۳. مسائل مربوط به ساخت و ساز

صنعت ساخت و ساز به دلیل پیچیدگی ها و ریسک های فراوان، یکی از مهم ترین حوزه های نیاز به تامین دلیل است:

* پیش از شروع گودبرداری یا ساخت و ساز جدید: اگر قصد گودبرداری یا ساخت و ساز در ملک خود را دارید، یا همسایه شما چنین قصدی دارد، ثبت وضعیت دقیق ساختمان های مجاور پیش از شروع کار، از اهمیت بالایی برخوردار است. این اقدام از بروز اختلافات احتمالی ناشی از آسیب دیدگی ساختمان های همجوار جلوگیری می کند و در صورت ادعای خسارت، به روشنی وضعیت اولیه را مشخص می سازد.
* ثبت وضعیت ساختمان در حال ساخت: این دادخواست می تواند برای مستندسازی پیشرفت فیزیکی پروژه، کیفیت مصالح به کار رفته، یا حتی ثبت تخلفات احتمالی سازنده در طول فرآیند ساخت مورد استفاده قرار گیرد.

۴. مسائل ورثه ای و املاک مشاع

در مواردی که ملک دارای چند مالک (مشاع) است یا بین ورثه تقسیم نشده، تامین دلیل می تواند از سوءاستفاده ها جلوگیری کند:

* ثبت وضعیت ملک مشاع برای جلوگیری از هرگونه تغییر، تصرف غیرمجاز یا سوءاستفاده توسط سایر شرکا قبل از تقسیم یا تصمیم گیری نهایی درباره آن.

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تامین دلیل ملک کجاست؟

شناخت مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست های حقوقی، از جمله دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک، گام اول در هرگونه اقدام قضایی است. عدم مراجعه به دادگاه یا مرجع صحیح، منجر به رد دادخواست و اتلاف زمان و هزینه خواهد شد.

با تصویب قوانین جدید، به ویژه قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۳، صلاحیت رسیدگی به دادخواست تامین دلیل دستخوش تغییر شده است. پیش از این، شوراهای حل اختلاف به این نوع دادخواست ها رسیدگی می کردند، اما در حال حاضر:

* دادگاه صلح: طبق بند ۷ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۳، «دادگاه صلح» مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست تامین دلیل است. این تغییر به منظور تخصصی تر شدن رسیدگی ها و افزایش دقت در امور قضایی صورت گرفته است. بنابراین، هر فردی که قصد تامین دلیل برای ملک خود را دارد، باید دادخواست خود را به دادگاه صلح ارائه دهد.

* صلاحیت محلی: علاوه بر صلاحیت ذاتی (که دادگاه صلح است)، «صلاحیت محلی» نیز در طرح این دادخواست از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بر اساس اصول حقوقی، دادخواست تامین دلیل باید در دادگاه صلحی طرح شود که «محل وقوع ملک» در حوزه قضایی آن قرار دارد. به عبارت دیگر، اگر ملک شما در شهر الف قرار دارد، باید دادخواست را به دادگاه صلح شهر الف ارائه دهید، حتی اگر خودتان ساکن شهر ب باشید. این امر برای تسهیل در امر کارشناسی و بازدید از محل، که جزء اصلی ترین مراحل تامین دلیل است، ضروری می باشد.

آگاهی دقیق از این دو جنبه صلاحیت (ذاتی و محلی) برای طرح صحیح و به موقع دادخواست بررسی وضعیت ملک و تضمین روند قانونی آن، کاملاً ضروری است.

مدارک لازم برای تنظیم و ثبت دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک

برای تنظیم و ثبت دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک، گردآوری دقیق و کامل مدارک، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مدارک به دادگاه کمک می کنند تا هویت خواهان و خوانده، مالکیت یا ذینفع بودن خواهان نسبت به ملک و همچنین ضرورت تامین دلیل را تشخیص دهد. در ادامه، مدارک اصلی و ضروری برای این فرآیند شرح داده شده است:

۱. مدارک هویتی

* کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان: ارائه کپی تمامی صفحات شناسنامه و کارت ملی خواهان (فردی که دادخواست را تقدیم می کند) ضروری است. این مدارک باید حتماً توسط دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات قضایی «برابر اصل» شده باشند تا اعتبار قانونی داشته باشند.
* کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خوانده (در صورت لزوم): در برخی موارد که نیاز به معرفی خوانده در دادخواست وجود دارد، کپی مدارک هویتی او نیز می تواند ارائه شود. البته در بسیاری از موارد تامین دلیل، خوانده مشخصی وجود ندارد و دادخواست علیه متصرفین احتمالی یا عموم تقدیم می شود.

۲. مدارک اثبات مالکیت یا ذینفع بودن

این بخش مهمترین قسمت مدارک است، چرا که نشان می دهد خواهان حق طرح دادخواست نسبت به ملک مورد نظر را دارد:

* سند مالکیت رسمی: معتبرترین مدرک برای اثبات مالکیت، سند تک برگ رسمی ملک است. کپی برابر اصل این سند باید به دادخواست پیوست شود.
* مبایعه نامه (قولنامه): اگر خواهان هنوز سند رسمی به نام خود ندارد اما ملک را با مبایعه نامه خریداری کرده است، کپی برابر اصل مبایعه نامه نیز می تواند به عنوان دلیل ذینفع بودن ارائه شود.
* اجاره نامه: در مواردی که مستأجر قصد تامین دلیل برای ملک اجاره ای را دارد (مثلاً برای ثبت تعدی و تفریط موجر یا مشکلات ملک)، کپی برابر اصل اجاره نامه ضروری است.
* وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل): اگر فرآیند توسط وکیل حقوقی انجام می شود، ارائه وکالت نامه رسمی وکیل الزامی است.
* سایر اسناد مثبته: این دسته می تواند شامل گواهی حصر وراثت (برای وراث)، تقسیم نامه، صلح نامه یا هر سند دیگری باشد که رابطه حقوقی خواهان با ملک را اثبات کند. به عنوان مثال، تامین دلیل برای ملک بدون سند رسمی نیز می تواند با ارائه قولنامه های زنجیره ای یا شهادت شهود صورت گیرد، اما نیاز به اثبات قوی تری از ذینفع بودن دارد.

۳. مستندات مرتبط با وضعیت موجود

این مدارک برای کارشناس رسمی دادگستری و دادگاه جهت درک بهتر وضعیت فعلی ملک بسیار مهم هستند:

* عکس ها و فیلم های تاریخ دار از وضعیت فعلی ملک: هرگونه تصویر یا ویدئوی مستند که وضعیت مورد نظر (مانند ترک خوردگی، خسارت، تخریب یا عیوب) را نشان دهد، با ذکر تاریخ تهیه، می تواند به عنوان مدرک ضمیمه شود.
* گزارشات فنی (در صورت وجود): اگر پیش تر گزارشی توسط کارشناسان غیر رسمی (مثلاً مهندسین ساختمان) از وضعیت ملک تهیه شده، ارائه آن به کارشناس رسمی دادگستری کمک می کند.
* نام و آدرس مطلعین و شهود (در صورت نیاز به تحقیق محلی): در صورتی که برای اثبات وضعیت ملک نیاز به تحقیق محلی یا شهادت شهود باشد، درج اطلاعات تماس آن ها می تواند به کارشناس در تحقیقات میدانی کمک کند.

۴. فتوکپی و فایل الکترونیکی

* تهیه کپی برابر اصل و نسخه الکترونیکی: تمامی مدارک باید کپی برابر اصل شوند و برای ثبت در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، نسخه های الکترونیکی (اسکن شده) آن ها نیز مورد نیاز است. توصیه می شود یک پوشه فیزیکی و یک پوشه دیجیتال برای تمامی مدارک تهیه شود.

با جمع آوری و آماده سازی دقیق این مدارک، مسیر برای مراحل تامین دلیل وضعیت ملک هموار شده و احتمال موفقیت دادخواست به شکل قابل توجهی افزایش می یابد.

مراحل تنظیم و ثبت دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک (گام به گام)

فرآیند تامین دلیل وضعیت موجود ملک، هرچند در نگاه اول پیچیده به نظر می رسد، اما با آگاهی از گام های صحیح، می توان آن را با اطمینان طی کرد. در ادامه، مراحل این دادخواست به صورت گام به گام تشریح شده است:

گام اول: جمع آوری اطلاعات و مستندات

پیش از هر اقدام رسمی، لازم است تمامی اطلاعات و مدارک مرتبط با ملک و ضرورت تامین دلیل گردآوری شود. این گام شامل موارد زیر است:

* شناسایی دقیق ملک (آدرس کامل، پلاک ثبتی و جزئیات)
* جمع آوری مدارک هویتی خواهان (کارت ملی و شناسنامه) و در صورت لزوم، خوانده.
* آماده سازی مدارک اثبات مالکیت یا ذینفع بودن (سند، مبایعه نامه، اجاره نامه، گواهی انحصار وراثت و…).
* تهیه شواهد اولیه از وضعیت موجود (عکس ها، فیلم های تاریخ دار، گزارشات فنی غیررسمی). هر چه این مستندات کامل تر باشند، شرح دادخواست مستدل تر خواهد بود.

گام دوم: نگارش متن دادخواست

این گام از اهمیت ویژه ای برخوردار است، زیرا محتوای نمونه فرم تامین دلیل ملک اساس درخواست شما را تشکیل می دهد.

* تکمیل بخش مشخصات خواهان: در این قسمت، اطلاعات کامل هویتی خواهان (نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس و شماره تماس) به دقت وارد می شود.
* تکمیل بخش مشخصات خوانده: اگر خوانده مشخصی وجود دارد (مثلاً همسایه یا فروشنده ملک)، اطلاعات او نیز باید وارد شود. در غیر این صورت، می توان عنوان «متصرفین احتمالی» یا «اشخاص نامعلوم» را درج کرد.
* نگارش موضوع خواسته: این بخش باید به صورت واضح و مشخص بیانگر خواسته شما باشد. معمولاً جمله «تامین دلیل وضعیت موجود ملک و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری» برای این منظور به کار می رود.
* تدوین دلایل و مستندات: در این قسمت، تمامی مدارکی که در گام اول جمع آوری شده اند، به صورت فهرست وار ذکر می شوند (مثلاً: کپی برابر اصل سند مالکیت، مبایعه نامه، عکس ها و فیلم های ضمیمه، و…).
* نوشتن شرح دادخواست: این بخش قلب دادخواست است و باید به صورت دقیق، شفاف و مستدل نگارش شود. در این قسمت باید:
* جزئیات کامل ملک (آدرس، پلاک ثبتی) ذکر شود.
* وضعیت فعلی ملک که نیاز به تامین دلیل دارد (مثلاً ترک خوردگی دیوار، نشت آب، تخریب بخشی از ملک، عیوب ساختمانی و…) به وضوح بیان شود.
* دلایل نیاز به تامین دلیل وضعیت ملک توضیح داده شود (مثلاً احتمال از بین رفتن آثار خسارت، تغییر وضعیت، یا نیاز به اثبات وضعیت اولیه برای دعاوی آتی).
* خواسته شما از دادگاه (صدور قرار تامین دلیل و ارجاع امر به کارشناس رسمی) به صورت مؤدبانه و حقوقی بیان شود.

گام سوم: مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از نگارش دادخواست، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرد:

* در این دفاتر، دادخواست شما ثبت سیستمی می شود و تمامی مدارک پیوستی اسکن و بارگذاری می گردند.
* هزینه دادرسی (بر اساس تعرفه های قانونی) در همین مرحله پرداخت می شود. پرداخت این هزینه ها برای تکمیل فرآیند ضروری است.

گام چهارم: ارجاع به دادگاه و صدور قرار تامین دلیل

پس از ثبت در دفاتر خدمات قضایی، دادخواست به دادگاه صلح (مرجع صالح) ارجاع داده می شود:

* دادگاه دادخواست را بررسی می کند و در صورت احراز شرایط قانونی و ضرورت تامین دلیل، دستور یا «قرار تامین دلیل» را صادر می کند. این قرار، مجوز قانونی برای اعزام کارشناس به محل است.

گام پنجم: اعزام و فعالیت کارشناس رسمی دادگستری

این مرحله، اصلی ترین بخش از مراحل تامین دلیل وضعیت ملک است:

* پس از صدور قرار تامین دلیل، دادگاه پرونده را به یکی از کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع می دهد (معمولاً کارشناس رشته مربوطه مانند راه و ساختمان، نقشه برداری و…).
* کارشناس با ابلاغیه ای به خواهان و در صورت لزوم به خوانده، زمان بازدید از ملک را تعیین می کند.
* کارشناس در زمان مقرر به محل ملک مراجعه کرده، مستندات ارائه شده توسط خواهان را بررسی می کند، وضعیت فیزیکی ملک را مشاهده و صورت برداری می کند، عکس و فیلم تهیه می نماید و در نهایت، گزارش کارشناسی خود را بر اساس مشاهدات و بررسی ها تنظیم می کند.
* همکاری کامل با کارشناس و ارائه تمامی اطلاعات و مستندات لازم، به تهیه گزارشی دقیق و جامع کمک خواهد کرد.

گام ششم: دریافت گزارش کارشناسی و استفاده آتی

* پس از اتمام کار کارشناسی، گزارش به دادگاه ارائه و در پرونده ثبت می شود.
* خواهان می تواند با مراجعه به پرونده خود در سامانه ثنا، گزارش کارشناسی را دریافت کند.
* این گزارش کارشناسی دارای اعتبار حقوقی بالایی است و در هرگونه دعوای اصلی آتی (مانند مطالبه خسارت، خلع ید، رفع تصرف و…) می تواند به عنوان یک دلیل محکم و قطعی مورد استناد قرار گیرد.

با طی این شش گام، فرد موفق به تامین دلیل وضعیت موجود ملک خود شده و پشتوانه ای محکم برای دفاع از حقوق خود در آینده فراهم کرده است.

نمونه دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک

نمونه دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک، نقشه راهی است برای بیان خواسته های حقوقی شما. هرچند که برای هر پرونده ای، لازم است دادخواست متناسب با جزئیات خاص آن تنظیم شود، اما ارائه یک چارچوب کلی می تواند به درک بهتر روند و نگارش موثرتر کمک کند. در اینجا، دو نمونه جامع از دادخواست تامین دلیل برای موقعیت های رایج ارائه می شود که ماهیت و بخش های اصلی یک دادخواست رسمی را روشن می سازد. تاکید می شود این نمونه ها تنها برای آشنایی کلی هستند و جزئیات هر پرونده باید با دقت فراوان در آن ها لحاظ شود.

نمونه ۱: دادخواست تامین دلیل برای ثبت خسارات وارده به ملک یا تخلفات همسایه

این نمونه برای زمانی است که ملک شما بر اثر عملیات همسایه، حادثه طبیعی، یا هر عامل خارجی دیگری دچار خسارت شده و یا همسایه اقدامی خلاف قانون در ملک خود انجام داده که بر ملک شما اثر گذاشته است.

مشخصات خواهان:
نام: [نام کامل خواهان]
نام خانوادگی: [نام خانهان]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [شماره ملی]
آدرس: [آدرس کامل محل سکونت خواهان]
شماره تماس: [شماره تلفن]

مشخصات خوانده:
نام: [نام کامل خوانده – همسایه/متصرف/مسئول حادثه]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کد ملی: [شماره ملی]
آدرس: [آدرس کامل محل سکونت خوانده – معمولاً آدرس ملک مجاور]
شماره تماس: [شماره تلفن]
(در صورتی که خوانده مشخص نباشد، می توان عنوان «متصرفین احتمالی ملک واقع در…» را ذکر کرد.)

موضوع خواسته:
درخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک واقع در [آدرس کامل ملک خواهان] به منظور ثبت خسارات وارده/تخلفات صورت گرفته و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری.

دلایل و مستندات:
1. کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان
2. کپی برابر اصل سند مالکیت ملک خواهان (پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی])
3. تصاویر و فیلم های تاریخ دار از خسارات وارده/تخلفات صورت گرفته
4. در صورت وجود، گزارشات فنی اولیه از وضعیت ملک
5. شهادت شهود (در صورت نیاز به تحقیق محلی و مطلعین)

متن دادخواست:
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،
به استحضار آن مرجع محترم می رساند، اینجانب [نام خواهان] به موجب سند مالکیت پیوستی، مالک شش دانگ یک باب آپارتمان/منزل مسکونی/ملک تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک شامل خیابان، کوچه، پلاک] با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] می باشم.

متاسفانه طی [ذکر زمان یا تاریخ تقریبی]، بر اثر [ذکر دقیق عامل خسارت، مثلاً گودبرداری غیر اصولی از سوی خوانده در ملک مجاور، نشت آب از واحد فوقانی، طوفان شدید، یا تخریب بخشی از دیوار مشترک توسط خوانده]، خساراتی جدی به ملک اینجانب وارد شده است/تخلفاتی در ملک مجاور صورت گرفته که بر ملک اینجانب تاثیرگذار است. (مثلاً: ترک خوردگی عمیق در دیوارهای داخلی و خارجی، نشست سقف، شکستگی لوله های آب، تخریب بخشی از حیاط، یا احداث بنای غیرمجاز که به حریم ملک اینجانب تجاوز کرده است).

از آنجایی که بیم آن می رود که در گذر زمان، آثار این خسارات از بین برود یا تغییرات جدیدی در وضعیت ملک ایجاد شود که اثبات واقعیت را در آینده دشوار سازد، و با توجه به ضرورت حفظ دلایل و مستندات برای طرح دعوای احتمالی مطالبه خسارت در آینده، به استناد ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل وضعیت موجود ملک و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (در رشته مربوطه، مثلاً راه و ساختمان) را از محضر دادگاه محترم دارم تا با بازدید و بررسی دقیق، گزارش جامعی از وضعیت فعلی و میزان خسارات وارده/تخلفات صورت گرفته تهیه و به این پرونده ضمیمه گردد تا در مراحل بعدی دادرسی مورد استناد قرار گیرد.

با سپاس و احترام فراوان،
[امضای خواهان]
[نام کامل خواهان]

نمونه ۲: دادخواست تامین دلیل برای ثبت عیوب ملک خریداری شده یا وضعیت ملک قبل از معامله

این نمونه برای شرایطی است که ملکی را خریداری کرده اید و پس از معامله به عیوب آن پی برده اید، یا پیش از انجام معامله قصد مستندسازی دقیق وضعیت ملک را دارید.

مشخصات خواهان:
نام: [نام کامل خواهان]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی]
نام پدر: [نام پدر]
کد ملی: [شماره ملی]
آدرس: [آدرس کامل محل سکونت خواهان]
شماره تماس: [شماره تلفن]

مشخصات خوانده:
نام: [نام کامل خوانده – فروشنده ملک]
نام خانوادگی: [نام خانوادگی خوانده]
نام پدر: [نام پدر خوانده]
کد ملی: [شماره ملی]
آدرس: [آدرس کامل محل سکونت خوانده – معمولاً آدرس ملک مورد معامله یا آدرس ثبتی]
شماره تماس: [شماره تلفن]

موضوع خواسته:
درخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک واقع در [آدرس کامل ملک مورد معامله] به منظور ثبت عیوب و نقایص موجود/ثبت وضعیت اولیه پیش از معامله و ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری.

دلایل و مستندات:
1. کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه خواهان
2. کپی برابر اصل مبایعه نامه مورخ [تاریخ مبایعه نامه] و یا سند مالکیت (در صورت انتقال سند)
3. تصاویر و فیلم های تاریخ دار از عیوب و نقایص موجود
4. در صورت وجود، گزارشات فنی اولیه از وضعیت ملک

متن دادخواست:
بسمه تعالی
ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان [نام شهرستان]

با سلام و احترام،
به استحضار آن مرجع محترم می رساند، اینجانب [نام خواهان] به موجب مبایعه نامه مورخ [تاریخ دقیق مبایعه نامه] یک باب آپارتمان/منزل مسکونی/ملک تجاری واقع در [آدرس دقیق ملک شامل خیابان، کوچه، پلاک] با پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] بخش [شماره بخش] شهرستان [نام شهرستان] را از خوانده محترم [نام خوانده] خریداری نموده ام. (یا: قصد خرید ملکی را دارم و به منظور اطمینان از وضعیت اولیه آن قبل از معامله، نیاز به تامین دلیل است).

متاسفانه پس از انجام معامله/بازدید دقیق تر از ملک، متوجه وجود عیوب و نقایص متعددی در ملک مورد معامله شده ام که در زمان بازدید اولیه یا در متن مبایعه نامه به آن ها اشاره نشده بود. (مثلاً: وجود نم زدگی گسترده در سقف و دیوارها، مشکلات اساسی در سیستم لوله کشی و فاضلاب، ایرادات عمده در تاسیسات برقی، ترک خوردگی های سازه ای، یا عدم مطابقت مشخصات واقعی ملک با آنچه در اسناد عنوان شده است). بیم آن می رود که این عیوب در آینده تشدید یابند یا شناسایی و اثبات آن ها دشوارتر گردد.

با توجه به ضرورت حفظ دلایل و مستندات برای طرح دعوای احتمالی فسخ معامله، مطالبه ارش (کاهش قیمت) یا الزام به رفع عیب از سوی فروشنده در آینده، و به استناد ماده ۱۴۹ قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور قرار تامین دلیل وضعیت موجود ملک و ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (در رشته راه و ساختمان یا تاسیسات مربوطه) را از محضر دادگاه محترم دارم. کارشناس مربوطه با بازدید از ملک و بررسی دقیق، گزارشی جامع از عیوب و نقایص موجود و در صورت امکان، برآورد اولیه میزان خسارت یا هزینه رفع عیب تهیه و به این پرونده ضمیمه نماید تا در مراحل بعدی دادرسی مورد استناد قرار گیرد.

با سپاس و احترام فراوان،
[امضای خواهان]
[نام کامل خواهان]

نحوه استفاده از فرم های آماده و راهنمای تکمیل

برای استفاده از این نمونه ها، لازم است اطلاعات داخل براکت ها `[]` را با اطلاعات دقیق و صحیح مربوط به پرونده خود جایگزین کنید. هر کلمه و عبارت در دادخواست باید با دقت انتخاب شود تا مقصود شما را به روشنی بیان کند. همواره توصیه می شود پیش از ثبت نهایی، با یک وکیل متخصص مشورت نمایید. برای نحوه نوشتن دادخواست تامین دلیل، همواره شفافیت، دقت در جزئیات و رعایت اصول حقوقی را در اولویت قرار دهید.

نکات مهم و کلیدی در تنظیم و پیگیری دادخواست تامین دلیل

تنظیم و پیگیری دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک، فرآیندی است که نیازمند دقت و توجه به جزئیات حقوقی است. در این مسیر، آگاهی از نکات کلیدی می تواند به شما در دستیابی به نتیجه مطلوب و جلوگیری از خطاهای احتمالی یاری رساند:

۱. دقت در اطلاعات

اهمیت ثبت دقیق مشخصات ملک، طرفین و جزئیات وضعیت موجود، بسیار حیاتی است. هرگونه اشتباه در آدرس، پلاک ثبتی یا مشخصات خواهان و خوانده می تواند روند رسیدگی را مختل کرده و حتی به رد دادخواست منجر شود. اطمینان حاصل کنید که تمامی اطلاعات ارائه شده با اسناد رسمی مطابقت دارند.

۲. شرح دقیق ضرورت

در بخش «شرح دادخواست»، باید به صورت واضح و مستدل توضیح دهید که چرا به تامین دلیل وضعیت ملک نیاز دارید و چه احتمالاتی از تغییر یا از بین رفتن وضعیت موجود وجود دارد. مثلاً، بیم آن می رود که با ادامه عملیات ساختمانی همسایه، ترک ها گسترده تر شوند یا عیوب پنهان ملک به دلیل عوامل جوی تشدید یابند. هرچه دلیل شما برای دادگاه قانع کننده تر باشد، سرعت صدور قرار تامین دلیل افزایش می یابد.

۳. پیوست مستندات قوی

همانطور که پیش تر ذکر شد، هرچه مدارک و شواهد پیوستی (مانند سند مالکیت، مبایعه نامه، عکس ها و فیلم های تاریخ دار) کامل تر و قوی تر باشند، روند بررسی سریع تر پیش می رود و نتیجه مطلوب تری حاصل می شود. مدارک باید به روشنی وضعیت مورد نظر را اثبات کنند. این مستندات به کارشناس رسمی نیز در ارائه گزارش دقیق تر کمک می کنند.

۴. نقش وکیل متخصص

با توجه به جنبه های فنی و حقوقی دادخواست تامین دلیل ساختمان و سایر دادخواست های بررسی وضعیت ملک، استخدام یک وکیل متخصص امور ملکی می تواند فرآیند را به شکل چشمگیری تسهیل کند. وکیل با دانش و تجربه خود می تواند در نگارش دقیق دادخواست، جمع آوری مستندات صحیح، پیگیری مراحل اداری و قضایی، و همچنین ارائه بهترین استدلال ها به دادگاه، از بروز اشتباهات احتمالی جلوگیری کرده و شانس موفقیت شما را افزایش دهد. مشاوره تامین دلیل ملکی با وکیل، پیش از هر اقدامی توصیه می شود.

۵. زمان بندی

«تامین دلیل» یک اقدام پیشگیرانه است. بنابراین، تاکید بر اقدام به موقع و «قبل از وقوع تغییرات اساسی» در وضعیت ملک بسیار مهم است. اگر منتظر بمانید تا آثار و دلایل از بین بروند، ممکن است حتی با وجود صدور قرار تامین دلیل، کارشناس قادر به مستندسازی دقیق نباشد. اقدام به موقع، جوهر این دادخواست است.

۶. هزینه تامین دلیل

هزینه تامین دلیل وضعیت ملک به عوامل مختلفی بستگی دارد و ساختار مشخصی دارد که افراد باید از آن آگاه باشند:

* هزینه دادرسی: این هزینه بر اساس تعرفه های قانونی قوه قضائیه محاسبه و در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می شود. این مبلغ معمولاً ثابت و برای تمامی دادخواست های تامین دلیل یکسان است.
* هزینه کارشناس رسمی دادگستری: بخش عمده هزینه را حق الزحمه کارشناس تشکیل می دهد. این مبلغ بر اساس تعرفه کارشناسان رسمی دادگستری و متناسب با نوع ملک، میزان کار کارشناسی و پیچیدگی موضوع تعیین می شود و متغیر است. برای مثال، کارشناسی یک آپارتمان ساده با کارشناسی یک مجتمع تجاری بزرگ متفاوت خواهد بود.
* حق الوکاله وکیل (در صورت نیاز): اگر از خدمات وکیل استفاده شود، حق الوکاله وکیل نیز به هزینه ها اضافه خواهد شد که بر اساس توافق طرفین یا تعرفه کانون وکلا تعیین می شود.

شفاف سازی این هزینه ها به خواهان کمک می کند تا با آمادگی مالی کافی، فرآیند را آغاز کند.

نتیجه گیری

در دنیای پیچیده حقوق و مالکیت، دادخواست تامین دلیل وضعیت موجود ملک به مثابه یک سپر دفاعی قدرتمند عمل می کند. این ابزار قانونی به مالکان و ذینفعان یاری می رساند تا در شرایطی که بیم از دست رفتن یا تغییر شواهد مربوط به ملک می رود، به صورت رسمی و معتبر، وضعیت فعلی را ثبت و مستند کنند. از اختلافات ملکی و خسارات ناشی از همسایگان گرفته تا عیوب پنهان در معاملات و نیاز به مستندسازی قبل از ساخت و ساز، تامین دلیل ملک نقشی حیاتی در حفظ حقوق و جلوگیری از تضییع آن ها ایفا می کند.

با درک دقیق مفهوم این دادخواست، آگاهی از مراجع صالح (دادگاه صلح)، جمع آوری کامل مدارک و طی کردن مراحل گام به گام تنظیم و ثبت آن، افراد می توانند با اطمینان خاطر بیشتری در مسیر احقاق حقوق خود گام بردارند. گزارش کارشناسی رسمی که حاصل این فرآیند است، به عنوان سندی معتبر و بی طرف، پشتوانه ای محکم برای هرگونه دعوای اصلی در آینده خواهد بود و به اثبات ادعاها و مطالبات حقوقی کمک شایانی می کند. این رویکرد پیشگیرانه، تضمین کننده شفافیت و عدالت در رویه های قضایی مرتبط با املاک است.